賃貸の原状回復は、ワンルームのクロス張替えで4万円から9万円が目安です。ただしオーナー様が損をするかどうかは、金額より先に「どこまでが貸主の負担か」を分かっているかで決まります。退去のたびに見積書が届き、金額が妥当なのか判断できないまま支払っている、というご相談をいただきます。原状回復は、負担の線引きが国のガイドラインで示されている数少ない工事です。そこを押さえたうえで見積書を見ると、何が過剰で何が必要かが自分で判断できるようになります。この記事では、当社が料金ページに載せている目安を起点に、負担の考え方、金額が動く理由、見積書で確かめたい項目を、オーナー様・管理会社様の立場からまとめます。
THIS ARTICLE — この記事の要点
- ワンルームのクロス張替えは4万円から9万円、1LDKの内装一式は8万円から18万円が目安
- 経年変化と通常の使用による傷みは、原則として貸主の負担。国のガイドラインが示している
- 金額が動くのは、広さ・傷みの程度・下地の状態の3つ
- 見積書は数量（㎡）と単価が書かれているかを見る。一式では比べようがない
- 戸ごとに内訳を出します。現地調査と見積もりは無料
PRICE賃貸の原状回復費用の目安
先に数字をお伝えします。当社の料金ページに載せている目安です。
賃貸ワンルームのクロス張替えは4万円から9万円が目安で、工期は1日程度です。1LDKの内装一式は8万円から18万円が目安で、2日から3日です。
部分的に見ると、トイレの壁・天井のクロス張替えは3万円から6万円、洗面台交換は10万円から30万円が目安です。クロスを面積で見る場合は1㎡あたり900円から1,500円が目安になります。
ハウスクリーニングは別途の手配です。内装工事とまとめてご依頼いただくと日程調整の手間は省けますが、金額は別に積み上げます。
ほかの工事の目安は料金の目安のページ、複数戸をまとめる場合はアパート一棟の原状回復｜複数戸まとめて頼むと空室はどう変わる？をご覧ください。
| 工事内容 | 費用の目安 | 工期の目安 |
|---|---|---|
| ワンルーム クロス張替え | 4万円〜9万円 | 1日程度 |
| 1LDK 内装一式 | 8万円〜18万円 | 2〜3日 |
| トイレ（壁・天井）のクロス | 3万円〜6万円 | 半日〜1日 |
| 洗面台交換 | 10万円〜30万円 | 半日〜1日 |
| クロス（1㎡あたり） | 900円〜1,500円 | 数量による |
RULEどこまでが貸主の負担か
金額を見る前に、この線引きを押さえておくと判断が速くなります。国土交通省が示している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないという考え方が示されています（国土交通省・原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・2026年9月15日確認）。
同ガイドラインでは、損耗を大きく分けて考えます。時間の経過による変化（経年変化）と、普通に住んでいれば生じる傷み（通常損耗）は、原則として貸主の負担です。一方、借主の故意・過失や、手入れを怠ったことで生じた傷みは借主の負担になります。
つまり、日焼けした壁紙を新しくする費用を、そのまま借主に請求できるわけではありません。ここを曖昧にしたまま見積書を受け取ると、精算でもめる原因になります。
具体的にどこまでを直すかの考え方は退去後の原状回復はどこまで？次の入居が決まる範囲の決め方にまとめています。実際の負担区分は契約書の特約によっても変わるため、最終的な判断は契約内容によります。
RANGE同じワンルームでも金額が動く理由
「前回は5万円だったのに、今回は9万円だった」ということが起きます。動かしているのは次の3つです。
1つめ、貼り替える面積です。全面か、傷んだ面だけか。クロスは1㎡あたりで積み上がるので、面積がそのまま金額に出ます。
2つめ、傷みの程度です。喫煙やペットのにおいが下地まで染みている場合、表面を貼り替えるだけでは戻りません。下地の処理が加わります。
3つめ、下地そのものの状態です。剥がしてみるとボードが湿気で傷んでいた、というのは珍しくありません。海に近い地域では内陸より多い印象です。傷んだ下地の上に貼っても、数か月で浮きが出ます。
だから見積書の金額に幅があること自体は、いいかげんな証拠ではありません。幅の理由を説明できるかどうかが見極めどころです。壁紙の浮きや剥がれの原因は壁紙のカビ・浮き｜貼り直しても戻るなら原因は湿気にも書いています。
CHECK見積書で、ここだけは確かめてください
オーナー様が損をしないために見る場所は、金額の合計ではありません。内訳です。
数量（㎡）と単価が書かれているか。「クロス張替え 一式 8万円」では、実際より少なく施工されても分かりませんし、他社と比べようがありません。
下地処理が項目として立っているか。ここが無い見積書は、現場で省かれるか、あとから追加になります。ハウスクリーニングが含まれるかどうか。内装と別なのか込みなのかで、総額の見え方が変わります。
戸ごとに分かれているか。複数戸をまとめて頼むときも、金額は戸ごとに積み上げるのが本来です。一括の金額だけだと、オーナー様への説明にも使えません。
公的な確認の手もあります。公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）は、消費者向けの解説で工事箇所・数量・仕様や単価の確認と複数の見積書を取って比べることを挙げています（リフォーム見積書セルフチェックのポイント・2026年9月15日確認）。読み方はリフォームの見積書、どこを見る？損しない7つのチェックにもまとめています。
- 数量（㎡）と単価が書かれている（一式でまとめられていない）
- 下地処理が項目として立っている
- ハウスクリーニングが含まれるかどうかが明記されている
- 複数戸の場合、戸ごとに内訳が分かれている
- 経年変化・通常損耗の分を借主に請求していないか確認した
SPEED金額より効くのは、空室期間かもしれません
原状回復でオーナー様の損益を最も左右するのは、実は工事費より空室期間です。1か月分の家賃は、ワンルームのクロス張替えの費用を上回ることが少なくありません。
だから、数万円を削るために業者を探して日程が2週間延びるより、退去日に合わせて段取りを組めるほうが手取りは残ります。私たちは退去予定が見えた段階でご連絡いただければ、退去日に合わせて工程を組んでおけます。
福岡市の全7区と糸島市全域に伺っています。事務所は糸島市前原東で、西区・早良区は特に近い距離です。空室対策の考え方は空室対策リフォーム｜家賃を下げずに決まる部屋にする、対応範囲は福岡市のリフォームのページをご覧ください。
BEFORE / AFTER線引きを知る前と後で、何が変わるか
知る前は、こういう状態です。退去のたびに届く見積書の金額が妥当か分からない。「一式」としか書かれていないので比べようがない。借主との精算でもめることがある。
知ったあとは、こう変わります。経年変化と通常損耗は原則として貸主の負担という前提で見積書を読めます。数量と単価が書かれているかで会社を比べられます。退去予定の段階で段取りを組み、空室期間を短くできます。
この差を生んでいるのは、金額を見る前に負担の線引きと内訳の見方を持っていたかどうかです。現地調査と見積もりは無料で、複数戸の場合は戸ごとにお出しします。流れは現地調査は無料？有料？をご覧ください。
FAQよくあるご質問
賃貸の原状回復はいくらくらいかかりますか。
日焼けした壁紙の張替え費用を、借主に請求できますか。
見積書が「一式」としか書かれていません。問題ですか。
ハウスクリーニングも一緒に頼めますか。
複数戸まとめると安くなりますか。
福岡市・糸島市のどこまで来てもらえますか。
CONCLUSIONまとめ
賃貸の原状回復は、ワンルームのクロス張替えで4万円から9万円、1LDKの内装一式で8万円から18万円が目安です。ただし損をするかどうかを決めるのは金額そのものではなく、負担の線引きと見積書の内訳を読めるかどうかです。
国のガイドラインでは、経年変化や通常の使用による傷みは原則として貸主の負担という考え方が示されています。そのうえで、数量と単価、下地処理、クリーニングの扱い、戸ごとの内訳を確かめてください。ここが書かれていれば、他社と並べて比べられます。
工事費より空室期間のほうが手取りに効くこともあります。退去予定が見えた段階でご相談いただければ、退去日に合わせて段取りを組めます。現地調査と見積もりは無料です。お電話は092-334-2211、フォームからのご相談もお受けしています。
※費用は目安のレンジです。正確な金額は無料の現地調査でお出しします。糸島市・福岡市を中心に対応しています。
