内見で見ておくと工事費が読めるのは、設備ではなく「水が入っていた跡」です。[‘中古住宅は、買ってからリフォームするまでが一続きです。ところが内見のときに見るのは、たいていキッチンの型や収納の広さで、あとから効いてくる場所は見落とされます。’, ‘株式会社トータルインテリア・真では、中古住宅を買われた後の入居前リノベーションをお引き受けしています。残すものと替えるものを、現地でご一緒に見極めます。’, ‘工事費が後から膨らむ箇所は、だいたい決まっています。買う前に分かるものと、開けないと分からないものを分けておくだけで、予算の立て方が変わります。’]
THIS ARTICLE — この記事の要点
- 内見で最優先に見るのは、天井・壁のシミと、床の沈みです
- 設備の年式より、水が入っていた跡のほうが工事費に響きます
- 物件価格と工事費を足した額で、上限を決めてから探すほうが早く決まります
- 入居前にやるべきことと、住んでからでいいことは分けられます
- 開けてみないと分からない部分は残ります。そこは予備費として見ておきます
LOOK内見の30分で、どこを見るか
内見の時間は限られています。その中で優先すべきは、間取りの好みではなく傷みの跡です。間取りは後から変えられますが、水が入り続けていた建物は、直す範囲が読みにくくなります。
最初に見るのは天井と壁です。雨のあとのようなシミ、クロスの波打ち、幅木の際の黒ずみ。これらは上から水が回った形跡です。次に床。歩いて沈む場所、一部だけ柔らかい場所があれば、下地まで傷んでいる可能性があります。
そのうえで水回りを見ます。設備が古いこと自体は、工事費としては読みやすい部分です。読みにくいのは、設備の周りの床や壁が湿気を吸っているかどうかのほうです。
築年数で判断しきれないことは築50年・60年の家はリフォームできる？｜先に確かめることに書いています。床の沈みについては床鳴り・きしみの補修｜歩くと鳴る床、放っておいて大丈夫？もどうぞ。
- 天井・壁に、雨のあとのようなシミや輪じみが出ている
- クロスが波打っている、幅木の際が黒ずんでいる
- 歩くと床が沈む、または一部だけ柔らかい場所がある
- 建具（ふすま・引き戸・サッシ）が閉まらない、勝手に動く
- 浴室・洗面・トイレの床が、湿っぽい・匂いが残る
- 長く閉め切っていた部屋があり、空気が動いていない
- 過去の修繕の記録や、図面が残っているか
HIDDEN買う前には分からない部分が、必ず残ります
正直に書くと、内見でできるのは当たりをつけるところまでです。壁の中、床の下、天井裏は、解体して初めて分かります。これはどの会社が見ても同じです。
ですから私たちは、買う前に「いくらです」と言い切らないようにしています。言い切れるのは、見えている範囲でこの工事ならいくら、という部分までです。
そのうえで、見えない部分のための予備費を見ておくことをお勧めしています。工事の規模にもよりますが、ここを最初から外して予算を組むと、着工後に選択肢がなくなります。
開けたあとに出てくるものをどう扱うかは「思ったより高い」を防ぐ。リフォームで追加費用が出る本当の理由にまとめています。
BUDGET物件価格と工事費は、足してから考える
中古住宅を探すとき、物件価格だけで上限を決めると、あとで工事を削ることになります。削られるのは、たいてい見えない部分です。
先に合計の上限を決めて、そこから工事にいくら残すかを考えると、物件選びの基準がはっきりします。「この家なら工事はここまで」という線が引けるようになります。
工事費の目安は下の表のとおりです。どこまで直すかで幅が大きいので、範囲とセットで見てください。詳しくは料金の目安をご覧ください。
予算配分の考え方はリフォームの予算オーバーを防ぐ｜削る前に決めておく優先順位、金額帯でできることは20万・50万・100万｜予算別にできるリフォーム早わかりが参考になります。
| 工事の範囲 | 費用の目安 | 工期の目安 |
|---|---|---|
| クロス張替え（6畳・壁天井） | 5万円〜9万円 | 半日〜1日 |
| クロス張替え（LDK） | 12万円〜22万円 | 1〜2日 |
| 水回りと内装のまとめリフォーム | 200万円〜400万円 | 3〜6週間 |
| 戸建てフルリフォーム（間取り変更含む） | 500万円〜1,200万円 | 2〜4か月 |
| 古民家再生（部分） | 400万円〜 | 2か月〜 |
ORDER入居前にやること、住んでからでいいこと
全部を入居前に終わらせる必要はありません。分け方の基準はひとつで、家具が入ってからだと手を入れにくい場所を先にです。
先にやるのは、床、壁と天井のクロス、そして水回りの入れ替え。これらは部屋を空にしているときのほうが段取りが早く、仕上がりも揃います。
後回しにできるのは、収納の中、照明器具、一部屋だけの模様替えなど、暮らしながらでも進められるものです。糸島では、移住にともなって中古の戸建てを購入し、住みながら少しずつ手を入れたいというご相談もお聞きします。
住みながら進める場合の段取りは住みながらリフォームできる？工期と仮住まいの考え方、工期の目安はリフォームの工期はどれくらい？工事別の目安と、延びる本当の原因をご覧ください。
LOCAL糸島・福岡で中古を探している方へ
糸島市内には築年数を重ねた戸建てや古民家も多く、タイル張りの在来浴室や、間取りが今の暮らしに合わなくなったお住まいのご相談も少なくありません。中古で出てくる物件も、この層が中心です。
海に近い地域では、潮風と湿気が外装に効きます。買う前の段階でも、外壁のひびやチョーキング、屋根の傷みは見ておいたほうがいい部分です。足場を組まずに確認したい場合は、ドローン赤外線調査という手もあります。
外装の見方は外壁塗装のタイミングは？放置すると危険な劣化サイン、屋根はドローンで屋根点検｜登らずに傷みを見える化する調査をご覧ください。
地元の会社に頼む意味については糸島市でリフォーム会社を探すなら｜地元業者を選ぶ理由にまとめています。
BEFORE / AFTER契約を急ぐ前と、一度見てもらったあと
中古住宅は、いい物件ほど判断の時間が短くなります。そこで焦って決めると、工事の段階で後悔が出ます。
差を作っているのは、買う前に建物を見る目が入ったかどうかです。全部は分からなくても、読める範囲と読めない範囲が分かれているだけで、予算の立て方が変わります。
糸島市・福岡市であれば、購入を検討している段階でのご相談も承っています。「この家はどこまで直せるのか」という段階で構いません。
FAQよくあるご質問
購入を決める前でも見てもらえますか。
買う前に正確な工事費は出ますか。
築年数は何年までなら大丈夫ですか。
入居前に全部やったほうがいいですか。
物件価格と工事費、どちらを先に決めるべきですか。
中古を買って住みながら少しずつ直せますか。
CONCLUSIONまとめ
中古住宅を買う前に見ておくのは、設備の年式ではなく、水が入っていた跡です。天井と壁のシミ、床の沈み。この2つが読めると、工事費の見当がつきます。
気をつけていただきたいのは、物件価格だけで上限を決めないことです。合計で考えてから探すほうが、結果的に早く決まります。そして見えない部分のための予備費は、最初から外さないでください。
現地調査・お見積もりは無料です。お電話は092-334-2211、フォームからは1分で送信できます。「この家はどこまで直せるのか」という段階からご相談ください。
※費用は目安のレンジです。正確な金額は無料の現地調査でお出しします。糸島市・福岡市を中心に対応しています。
